Lokalplan eller landzonetilladelse?

Hvordan skal man som ejer af en herregård forholde sig til planlovens bestemmelser, hvis man vil udvikle sin ejendom og virksomhed i en ny retning? Her fortæller projektleder og arkitekt, Anette Ginsbak, fra Naturstyrelsen under Miljøministeriet, hvordan planloven kan bruges aktivt til at skabe en konstruktiv dialog mellem ejer, kommune og lokalområde - til fordel for alle parter.

Forudsætningen for at drive en herregård har ændret sig. I dag står mange tusinde kvadratmeter af herregårdenes stalde, værksteder og lagerbygninger tomme og forfalder, fordi de ikke længere kan bruges i landbrugsdriften. Skal de funktionstømte bygninger indgå som en del af herregårdens bæredygtige forretning, må de udnyttes til nye formål.  

Men mulighederne for at udvikle forretning i de tomme bygninger afhænger bl.a. af planlovens rammer. Og derfor er det vigtigt at kende til lovgivningens muligheder, begrænsninger og udfordringer, inden man går i gang. 

Første skridt er at undersøge, om de ændringer, man ønsker, kræver, at der bliver udarbejdet en lokalplan, forklarer Anette Ginsbak, som er projektleder og arkitekt i Naturstyrelsen under Miljøministeriet. 

Erfaringerne fra Fremtidens Herregård viser, at der for ejeren er betydningsfulde forskelle på, om man er underordnet lokalplan eller landzonetilladelse. 

For mens en lokalplan er politisk vedtaget, er landzonetilladelsen en administrativ foranstaltning, og det betyder, at der oftere er længere behandlingstid på en ny lokalplan end landzonetilladelsen. Dernæst bør man være opmærksom på, at både lokalplan og landzonetilladelse kræver en høringsproces i lokalområdet - men at udfaldet har forskellige konsekvenser. For landzonetilladelser gælder det, at naboindsigelser har opsættende virkning for projektet, mens en høring forud for en ny lokalplan kun har vejledende funktion.



Rammer for udvikling

Lokalplanen udstikker de overordnede rammer, som man kan udvikle sit projekt inden for, mens en landzonetilladelse giver ret til at gennemføre et projekt, som det er specificeret i landzonetilladelsen. Vil man mere eller andet end det, der er specificeret, må man ansøge om en ny tilladelse, pointerer Anette Ginsbak. Tommelfinderreglen er, at jo mere omfattende projektet er, des mere har man brug for en lokalplan som overordnet ramme. Landzonetilladelsen er til gengæld god, hvis ejeren vil foretage en ændring her og nu, men endnu ikke ved præcist, hvilken retning ejendommen skal udvikle sig i.

Hurtigt i gang
Ved ansøgning om såvel lokalplan og som landzonetilladelse kan man blive bedt om selv at fremlægge et udkast til forslaget for kommunen og evt. bekoste eksterne konsulentbidrag. En lokalplan er typisk mere kompleks end en landzonetilladelse og dermed dyrere at udarbejde.

Mange ejere vil gerne hurtigt i gang, når de har besluttet sig for, hvilken idé eller koncept de vil realisere. Men samtidigt vil de gerne have mulighed for at videreudvikle konceptet løbende. I disse tilfælde kan man overveje at starte med at søge om en landzonetilladelse og efterfølgende søge at få udarbejdet en ny lokalplan, råder Anette Ginsbak. På den måde kan man komme hurtigt i gang, inden man efterfølgende får skabt de overordnede rammer for projektet og ejendommen.

Kend muligheder og begrænsninger

Planloven danner på den ene side en vigtig del af grundlaget for udviklingen i det åbne land, mens den på den anden side sikrer, at der fortsat er forskel på by og land. Herregårdene befinder sig typisk i det åbne land, og det betyder, at det kan være svært at få tilladelse til ændringer af aktiviteter og funktioner, der peger i en ny og 'bymæssig' retning. Etablering af en gårdbutik kan betragtes som en forlængelse af den eksisterende landbrugsdrift, mens omlægning til kursus- og hoteldrift ofte bliver betragtet som bymæssige funktioner, og derfor kan være sværere at få tilladelse til.

Vurderingerne varierer dog fra sted til sted, men tit vil en god dialog med kommunen betyde, at man kan udvikle sit koncept, så det kan passes ind i kommunens planlægningsarbejde. Og Anette Ginsbak påpeger, at herregårdsejeren kan have gavn af at præge diskussionen om udviklingsmulighederne i lokalområdet:

"Fordelen med planlægningsarbejdet er, at man kan skabe en befordrende dialog og koordineret indsats med kommunen, så ens forretningsudviklings-strategi harmonerer med kommunens aktiviteter. Samtidigt kan man være med til at præge de kommunale indsatsområder og drage nytte af dem i forbindelse med ens egne indsatser."

Planarbejdet som ejerens redskab

Planlægningen behøver nemlig ikke være en klods om benet, men kan bruges som et udviklingsredskab for ejeren. Og her kan det være en fordel at bruge planarbejdets muligheder aktivt i projektudviklingen. Dels skal man i forbindelse med udarbejdelsen af en ny lokalplan eller landzonetilladelse inddrage lokalområdet i en høring, og det kan føre til dialog og inddragelse af lokale interessenter. Og dels kan planlægningen være en god indgang til at starte samarbejde og en dialog med kommunen.

Som herregårdsejer har man ofte gode kort på hånden: Herregårdens kulturmiljø repræsenterer store herlighedsværdier, som mange kommuner ønsker aktiveret i planlægning og strategier. Eller som Anette Ginsbak forklarer: "Det vil være i dialogen med kommunen, at muligheder og begrænsninger for herregårdens anvendelser i f.eks. turismeplanlægning afklares, så plan og virkelighed kan understøtte hinanden".

Bruger man planlovens rammer og muligheder som et aktivt redskab i sin udviklingsstrategi, kan man både skabe bedre forudsætninger for udvikling, der er til gavn for alle parter fra kommune til lokalområde - og ikke mindst for herregården selv.